大家好，我是楼克佳，今（jīn）天和大家（jiā）聊一下抵押（yā）房产变卖中涉（shè）及的三大问题。

        很多（duō）人借款都是把（bǎ）房产拿来做抵押的，钱（qián）还不出以后，债（zhài）权人可以变卖抵押房产来（lái）还债，那如何帮这个抵押房产去找到（dào）最适（shì）合他（tā）的买家，这是我们在现实中很常见的问题。


找到合适的（de）买（mǎi）家

         第一，最重要（yào）的（de）是在抵押之前我们就要判（pàn）断（duàn）这（zhè）个房子（zǐ）是否有价有市？

        比如说北上（shàng）广的房子市价在（zài）1000万左右，里面（miàn）没有其它债务，你借（jiè）给他500万（wàn），这种房子（zǐ）就是刚需房，是有价（jià）也有市（shì）的，可以很快找到买家（jiā）接手，还会有些余（yú）款，这是有价（jià）有（yǒu）市（shì）的房子。

        另外一种是办公房、商铺，还有（yǒu）一些（xiē）偏远城市的房子，相对来（lái）说就比（bǐ）较难，一（yī）年半载可能（néng）都找（zhǎo）不（bú）到合适买（mǎi）家。比（bǐ）如说我碰到过在内蒙的别墅，挂牌200多万，看起来（lái）很好（hǎo）的房子（zǐ），但我客（kè）户挂（guà）牌两年多了（le）也没出手。因为疫情现在的办公楼和商铺从租金到成交量都下跌很厉害，今年和去年的价（jià）格就相差很厉害，所以你要首先去判断（duàn）是否有价有（yǒu）市（shì）。

         第二，在卖房时要判断（duàn）报价是否（fǒu）合理，比如（rú）你逼（bī）债务人（rén）卖房的时候，他说我要卖1300万，其实（shí）这个房子就只值1000万，那（nà）他（tā）可能就不想（xiǎng）卖这个房（fáng）子。所以你要（yào）判断这个房（fáng）子卖的（de）价格是不（bú）是合理，太（tài）低债（zhài）务人吃亏，太高卖不出去，对你的预期（qī）也有（yǒu）影响（xiǎng）。

        一（yī）般（bān）卖房要么让他（tā）自己去（qù）卖，去中介（jiè）公司挂合（hé）理的价格（gé），要么我们帮债权人（rén）挂（guà）牌，有时他忙，或有时他不愿意，我（wǒ）们（men）也（yě）会帮他去中（zhōng）介挂牌。最主（zhǔ）要的是你去挂牌时，必（bì）须（xū）讲清楚真（zhēn）实原（yuán）因（yīn），是因为债务抵押（yā）的问题，现在还过不（bú）了户。切记你（nǐ）在（zài）和中介和买房子的人沟通时，必须要非常诚实，要说清楚，最好让对（duì）方全款（kuǎn）付清（qīng），因为你先要还（hái）这个抵押借款。


对买家要坦诚相告

        第三（sān），你要熟悉（xī）房（fáng）产（chǎn）抵押借款流程。比（bǐ）如说我们是债权人，这个（gè）房（fáng）子市值1000万，抵押500万，我们要和买房的人（rén）讲清楚，必（bì）须先付给我（wǒ）500万，然后我再去交易中心撤（chè）销抵押的他项权（quán）利证，在我撤销以后，才可以（yǐ）过（guò）户，否则（zé）的话，你们（men）的房子是过（guò）不了户（hù）的。如果你（nǐ）不讲清楚（chǔ），你真的去交割（gē）的时候，买房子（zǐ）的人会很担（dān）心（xīn），怎么钱付给你了，不能（néng）马上办理过户。因为撤销抵押以后要过七天才（cái）能过户，不是当天就（jiù）可以过户的，所以一定要提前讲清楚。

        我（wǒ）现（xiàn）实中也碰到过几个案子，有一个老头欠的金额不多，他就是和买家说（shuō）清楚了，我（wǒ）欠人家30万，你今（jīn）天先付30万（wàn）给我，我去还债，一个星期以后过户，最后交易顺利（lì）达成，这（zhè）就是（shì）房东和买房（fáng）人沟（gōu）通得比较好的。

        还有一（yī）个案例（lì），我们已（yǐ）经到交易中心了，房东叫买（mǎi）房人先付100万给债权人，买房人就不肯了，他说你们没（méi）有（yǒu）和我说清楚今天不能交易，我以（yǐ）为付了（le）100万今天就（jiù）可以交易了。确（què）实房东也不（bú）知道先要撤掉抵押（yā）过（guò）七天才能交易，他来还和（hé）我们商量，说你（nǐ）们是不是可（kě）以抵押先撤掉（diào），让他们交易以（yǐ）后再付款，那（nà）我们肯定拒绝了（le），抵押撤（chè）了万一有风（fēng）险呢，必须先拿到款再撤抵（dǐ）押。做了（le）几番沟通，引入中介再担保，房东还（hái）是（shì）先（xiān）把（bǎ）这个100万给付掉了（le）。

千万不能提前撤销抵押

        有一个案例是欠我们小（xiǎo）贷公司200万，买房（fáng）人是个大学教（jiāo）授，他就说万（wàn）一我（wǒ）200万付（fù）了（le）以（yǐ）后你们不撤销怎么（me）办（bàn）？他不放心，这也可以理解。我就解释说（shuō）我们是有牌照（zhào）的正规小额贷（dài）款公司，不信可以（yǐ）去（qù）公司看一下，给（gěi）写（xiě）一（yī）个证明说收到某某200万房款后立（lì）刻撤销抵押。

        他又（yòu）说撤销（xiāo）抵押以后（hòu），因为这（zhè）个案子（zǐ）已（yǐ）经到法院了，法院有一（yī）个（gè）流程（chéng），你（nǐ）保证我多少时间可以办这个（gè）交易，我们（men）只能实（shí）事求是（shì）地说（shuō）法院的（de）时（shí）间是不可控的，但我（wǒ）们（men）可以保（bǎo）证收到你的200万（wàn）以后，当天我们就陪（péi）着你一起去法院，把（bǎ）撤销房地产抵押的申（shēn）请交到法院里去，但（dàn）后面法院的时间（jiān）我们是（shì）不（bú）可（kě）控的。

        后来他就到我们小贷（dài）公司去（qù）看（kàn），的确（què）是正规（guī）的（de），他（tā）当天就付了200万（wàn）给房东，房（fáng）东立（lì）刻（kè）就（jiù）还给我们（men），收到了这200万以后（hòu），我们就把撤销（xiāo）房地产抵押的申（shēn）请，交到了法院的执行庭。但那时正好是过（guò）年，过了一个多月（yuè），法院又在郊（jiāo）区，他买的房子是上海长宁区的，开车过去要一个半小时，法院也比较忙，一直拖了（le）一个多月。买房人就着急了，担心（xīn）怎（zěn）么还不能办（bàn）过户。后来我们小贷公司老总（zǒng）通过私人关系和（hé）法（fǎ）院执行庭的（de）领导打了（le）招呼，没几（jǐ）天就撤销了，他就可以（yǐ）去办过户了。


        总结下来，在处理（lǐ）抵（dǐ）押房产借款中要注意的三（sān）点问题：一（yī）是一定（dìng）要和（hé）买（mǎi）房人（rén）说（shuō）清楚有抵押在里面，这是瞒不过去的，二是你自己要清（qīng）楚房子究竟值（zhí）多少钱，你就能判断这个债（zhài）务（wù）人会不会因为价格的问题去（qù）刁难你。三是（shì）要熟悉（xī）相（xiàng）关流程（chéng）和手续，你（nǐ）要知道，一般的情况下是先还款，再去（qù）撤抵押，再去交易，千（qiān）万不要先把抵押撤掉，因为万一（yī）他们（men）不还款给你，或者解除（chú）抵押后（hòu）又（yòu）被（bèi）别人查封，就没（méi）有保障了。

        今天关于抵押房产如何找到（dào）合适的（de）买家，以及中间一些简单的流程，就和大家分享到这里，谢谢（xiè）大（dà）家！